所有者不明土地／空き家問題
所有者不明土地とは？
「所有者不明土地」とは、その土地の所有者である登記名義人が亡くなった後、何代も相続手続が放置された結果、現在の所有者が不明、あるいは所有者が判明しても連絡がつかない土地のことをいいます。
現在すでに九州の面積を超える400万ha以上の土地が所有者不明となっており、20年後の2040年には、北海道（780万ha）の面積に迫る見込みで、平成 30 年住宅・土地統計調査によれば、日本の空き家は2018年末現在、約849万戸で、年平均約６万戸づつ増え続けています。
すでに日本中の家の７軒に1軒は空き家という状況は、憂慮すべき状況だと思いませんか？
所有者不明土地発生の原因
所有者不明土地が発生する唯一の原因は、相続登記をしない人がいることです。
このような状況になっている原因は、現民法に相続登記の期限や罰則規定などがないことや、地価の低い地方などでは、相続手続をしなくても市町村から請求が来る固定資産税も安いため、放置しても実害があまりなく、本当は放置すればするほど解決が難しくなることは判っていても、登記その他の手続などに、今、この場で、自分が、手間と費用（数万円～調査範囲や放置期間によっては数十万円）をかけたくないと考え、ついつい先延ばしにしたり、放置する人が多いから。
本来、相続登記をしていなければ、自分のものであるという主張も、売ることもできないにもかかわらず、現民法には期限も罰則もないことが欠点で、罰則規定も含め義務化する方向で法改正する方針が2019年2月に法務省から発表され、現在改正法案が審議されており、早ければ2020年中にも施行されるかもしれません。
時代の流れと常識の変化
昭和～平成初期ぐらいまでの時代は、家や土地を持つことはステータスの一つでしたし、「バブル」や「日本人1億総中流」の言葉で象徴されたように日本全体が右肩上がりで湯水のようにお金を使う時代でしたから、不動産を登記しないことによるリスクを避けて、登記費用はかかるものの、ちゃんと登記するのが当たり前というのが世の常識だったように思いますが、この時代までに不動産を持っていた人たちが歳を取り、次々亡くなっていき、相続が一代～二代起きている現在までの間に、私たちを取り巻く世の中の環境や情勢などいろんなことが大きく様変わりし、昔のように、生まれた土地で就学・就労し、そのまま死ぬまでその土地に住み続ける人はもはや少数派となり、都市部に産業も若い人も集中し、地方は一層過疎化・高齢化しています。
戦後、昭和26年の新民法により、それまでの明治旧民法の家督相続（跡取り息子に全てを相続させる）から「きょうだい平等の相続」に変わり、遺言による遺産分割や、遺言がない場合の遺産分割協議がされず、相続登記がされない場合には、自動的に各相続人による遺産の共有状態となってしまうことになっているにもかかわらず、景気が長期にわたり低迷しており、預貯金を貯め込んでいる世代以外の人々は総じてお金に余裕がなく、地方の不動産を所有することの相対的価値が低下していることも手伝って、当たり前の相続登記費用や不動産取得税、固定資産税すら払いたくないので相続手続を放置する。
あるいは、そんな意識はなくても、「放置」と「放棄」の違いも分かっていないなど、そもそも相続に関する法律などのルールや決まりごとを知らない人や、相続に興味がない人などが増えている結果かもしれません。
遺言の重要性と普及促進の必要性
「家・土地は○○に相続させる。」といった遺言書も作らずに亡くなると、遺産の分け方で相続人全員の意見がまとまらず、死後3か月の期限内に相続放棄や限定承認もされず、あるいは相続人が遠隔地に住んでいる、面倒くさい等の理由から遺産分割協議書も作らず、法務局へ相続登記すらしない人もいて、結局、親名義の土地や建物は、自動的に相続人全員の共有物となってしまいます。（登記簿上の所有者は故人のままです。）
そうなると今度はその家土地を売ってお金にしたくても、あらためて全相続人で遺産分割協議書を作成し、誰か一人の名義にして登記するか、相続人全員の共有登記をした上で、売買契約書に全員の実印を押さない限り、売ることもできず、そしてそのまま、さらに代が進んでしまうと、会ったこともない甥や姪やいとこなど、相続人(共有持分保有者)の数が増えてしまい、住所も分散し、もう遡って相続手続きをすること自体が難しくなり、売却や寄付をしたくても、どうにもならなくなってしまいます。
相続手続を放置すれば、自分の子や孫の代で解決するためには、より多くの手間と多額の費用がかかることになりますし、場合によっては解決不可能になってしまい、地域や行政にまで迷惑が及んでしまいます。
実際に、大都会のど真ん中にも所有者不明の廃屋があって、地域の再開発などができず、役所も手をこまねき問題になっていたり、被災地に所有者不明土地があったりして行政も困っています。
これは問題を先送りにして自分の子孫や親族に責任や費用負担などを押し付け、ひいては地域や行政にまで迷惑を及ぼすという、自分が生きている間さえよければいい「無責任行為」と言えます。
義務化・罰則化しないと解決しない
しかし、ここまで社会問題化してきたことで、すでに、倒壊の恐れや廃棄物の不法投棄などで近隣の住民が困っている空き家（特定空き家）は、2015年の空き家対策特措法の施行により、所有者が判明しなくても自治体が取り壊せるようにしたのを手始めに、2018年の特措法では、公共事業や地域福利増進事業のために必要な場合、自治体等が所有権や利用権を設定してその土地を収用したり、登記官が登記名義人となるべき者を探索し、相続登記の申請を勧告できるようになり、
前述のように、いよいよ2020年以降、罰則規定など、登記義務化の法改正がされるようです。
亡くなった親の家・土地を空き家のまま放置している方や、親の家にそのままお住いの方も、ひょっとして遺産分割協議もせず、登記簿の名義が父母や祖父母の名義になったままではありませんか？
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